Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn ein Gebäude eigentumsrechtlich in Wohnungen, Gewerbeeinheiten und sonstiges Teileigentum aufgeteilt wird, so dass diese einzeln verkauft werden können. In Ihrem Kaufvertrag ist ebenso wie in der Teilungserklärung angegeben, welchen Anteil Ihr erworbenes Eigentum am Gesamtbestand aufweist. Anderen Eigentümern in Ihrem Haus gehören andere Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten. Sie alle zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft.
Die Kosten der WEG-Verwaltung richten sich nach Größe, Zustand und Verwaltungsaufwand der Gemeinschaft. Unsere Vergütung beginnt ab 33,00 € monatlich pro Wohnung inkl. MwSt.
Das Gesetz sieht mehrere Wege für eine Eigentümergemeinschaft vor, Entscheidungen zu treffen:
– die (ordentliche) Eigentümerversammlung:
Mindestens einmal im Jahr wird von der Verwaltung eine Versammlung aller Wohnungseigentümer einberufen, bei der über vorgeschlagene oder anstehende Fragen gemäß der Teilungserklärung abgestimmt wird. Hier getroffene Entscheidungen sind für alle Miteigentümer bindend.
– die außerordentliche Eigentümerversammlung:
Wenn eine besonders wichtige Frage besonders dringend entschieden werden muss, kann von der Verwaltung auch unabhängig vom Jahresturnus eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Des Weiteren hat die Verwaltung eine Versammlung einzuberufen, wenn ein Viertel der Miteigentümer (gerechnet nach deren Anzahl = Kopfprinzip) dies fordert.
– der Umlaufbeschluss:
Für dringende Einzelfragen hat das WEG das Institut des Umlaufbeschlusses geschaffen. Hier werden alle Eigentümer per Rundschreiben um Zustimmung zu einem erforderlichen Beschluss gebeten. Der Beschluss ist jedoch nur dann wirksam, wenn ALLE Eigentümer ihre Zustimmung erklären. Sobald auch nur ein Eigentümer nicht antwortet/ eine Gegenstimme abgibt/ sich enthält, kommt kein Beschluss zustande. Hinweis: Die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes hat dazu geführt, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass für einzelne Beschlussgegenstände die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Der Umlageschlüssel ist eine Formel, nach der Kosten oder Erträge einer Eigentümergemeinschaft auf einzelne Eigentümer verteilt werden. Jeder Eigentümer trägt den Anteil an den Gesamtkosten, der ihm nach dem zugehörigen Umlageschlüssel zufällt. Der Umlageschlüssel ergibt sich aus dem WEG (nach Miteigentumsanteilen) oder abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen. Andere Umlageschlüssel können z. B. die Wohnfläche oder die Anzahl der Wohnungen/Einheiten sein.
Die Erhaltungsrücklage ist eine finanzielle Reserve der Gemeinschaft. Sie dient dazu, größere Reparaturen oder Sanierungen (z. B. Dach, Heizung, Aufzug) zu finanzieren, ohne kurzfristig Sonderumlagen erheben zu müssen.
Ja. Alle baulichen Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild oder an gemeinschaftlichen Bauteilen bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Bitte stellen Sie dazu vorab einen Antrag an die Verwaltung und fügen Sie Ausführungsbeschreibungen und Skizzen bei.
Ja. Jeder Eigentümer hat das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Bitte stellen Sie hierzu eine Anfrage über das Kundenportal.
Grundsätzlich dürfen Eigentümer ihr Sondereigentum nach den gesetzlichen Bestimmungen vermieten. Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb) können durch die Teilungserklärung oder Beschlüsse untersagt sein – bitte prüfen Sie daher die WEG-Unterlagen.
Informieren Sie uns über jeden Nutzerwechsel im Objekt, damit die Abrechnung korrekt erstellt werden kann. Nutzen Sie hierfür das Anfrageformular unter „Service“.
Für die Regelungen innerhalb der jeweiligen Eigentümergemeinschaft gibt es drei verschiedene Quellen:
Das Wohnungs-Eigentums-Gesetz (WEG)
Das WEG beinhaltet die wichtigsten Regelungen für Eigentümergemeinschaften. Einige dieser Paragraphen sind zwingend, manche abdingbar; das bedeutet, dass die abdingbaren Regelungen durch anderslautende Regelungen z.B. in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ersetzt werden können.
Die Teilungserklärung / die Gemeinschaftsordnung
Um ein Gebäude (oder einen Gebäudekomplex) in Wohnungs-/ Teileigentum aufzuteilen, wird ein Aufteilungsplan erstellt, in dem die einzelnen Sondereigentums- und Sondernutzungsflächen festgelegt werden. Der Teilungserklärung werden in Form einer Gemeinschaftsordnung ergänzend bzw. abweichend vom WEG Regelung für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander beigefügt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gelten zwingend für jeden Miteigentümer. Sie können nur in wenigen, besonderen Fällen unter bestimmten Voraussetzungen durch die Eigentümergemeinschaft abgeändert werden.
Beschlussfassung in der Gemeinschaft; Vereinbarungen
Jede Eigentümergemeinschaft versammelt sich mindestens einmal im Jahr, um miteinander in Form von Beschlüssen Entscheidungen zu treffen, bei denen jeder Miteigentümer seine Stimme einbringen kann. Hier geht es um jährlich wiederkehrende Themen (Genehmigung der Abrechnung, Wirtschaftsplan usw.) aber auch um einmalige Vorgänge wie die Durchführung von Instandhaltungen und sonstigen Einzelmaßnahmen. Es können jedoch auch langfristig wirkende Beschlüsse z.B. über organisatorische oder grundsätzliche Fragen gefasst werde (z.B. über die Gestattung von Markisen). Diese Beschlüsse gelten bis zum Ende des Bestehens der Gemeinschaft oder bis sie durch eine andere Entscheidung der Gemeinschaft abgelöst werden. Manche Belange können nur durch Vereinbarung, d.h. mit Zustimmung ALLER Miteigentümer gefasst werden. Damit solche Vereinbarungen auch für spätere Käufer gelten, müssen sie im Grundbuch eingetragen werden.
Wohnungseigentum…
ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum zu dem es gehört.
Teileigentum…
ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Gewerbe) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum zu dem es gehört.
Gemeinschaftseigentum…
sind das Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Ja, selbstverständlich. Bitte reichen Sie Ihren Vorschlag im Kundenportal über „Service → Neue Anfrage“ ein und fügen Sie eine kurze Begründung bei. Bei baulichen Veränderungen sind zusätzlich Ausführungspläne oder Beschreibungen erforderlich.
Die Teilungserklärung ist das rechtliche Grunddokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt, welche Gebäudeteile Sondereigentum (individuell) und welche Gemeinschaftseigentum (gemeinsam) sind sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Die Teilungserklärung finden Sie im Kundenportal unter Dokumente/ Unterlagen.
Zur Koordination und Kontrolle der Tätigkeit der Verwaltung sieht das WEG die Bildung eines Beirats vor. Dieses Gremium besteht ausschließlich aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, wird von allen Eigentümern in der Eigentümerversammlung gewählt und sollte das Vertrauen der ganzen Gemeinschaft genießen. Die Hauptaufgaben der Beiräte sind die Prüfung der Rechnungen (nachdem der Verwalter die Abrechnung erstellt hat), die
Festlegung wann und wo die jährliche Eigentümerversammlung stattfinden soll und welche Themen auf die Tagesordnung kommen. Während dem laufenden Wirtschaftsjahr dient der Beirat häufig als Koordinationsstelle zwischen den Eigentümern und der Verwaltung.